商业地产投资者指南

阅读时间:90分钟|最后更新:2018年11月

作者:Bethany Babcock, MBA, Chad Knibbe, CCIM，博士. 阿米特梅塔

商业房地产(CRE)以这样或那样的方式影响着每个人. 从仓库到公寓，从购物中心到写字楼，CRE是一个庞大的产业. 行业内, 有专业人士和投资者选择缩小他们的重点和专业知识，可以是一个地理区域, 或者更常见的是特定的产品类型.

由于行业的复杂性和快速变化, 投资者和专业人士覆盖所有产品类型的情况很少见. 大多数投资者和专业人士选择有限数量的产品类型和特定的子市场. 其他公司则会将重点缩小到特定的单一租户建筑，并将市场范围扩大到全国范围.

许多进入该市场的人都被高净值人士吹捧的令人印象深刻的回报和数字所吸引, 但也有很多人损失惨重. 这些故事不常被分享，但对新投资者来说是一个重要的警告. 作为商业地产的专业人士, 沙巴SB体育网站编写这份指南的目的是提高沙巴SB体育网站行业投资者的知识基础. 沙巴SB体育网站相信，受过良好教育的投资者群体对沙巴SB体育网站的市场更有利.

虽然有许多子类别，但商业房地产产品的主要类型是:

• 办公室
• 工业
• 零售
• 公寓

其他子类别包括单租户建筑和自助存储. 单租户建筑通常是由沃尔格林(Walgreens)等国家租户占据的零售建筑, 麦当劳, 等. 但有时它们是完全由一个实体租赁的工业或办公楼. 这些类型的建筑由于其独特的风险和回报特征而具有自己的产品类型.

通常情况下，你会听到投资被标为A、B或C类. 这些分类是高度主观的，并根据子市场和产品类型而有所不同.

在零售和多户型住宅中，通常不是建筑的年龄决定等级, 宁可租客排队进去 零售 还有多户家庭的便利设施.

有时，一个高质量的建筑零售项目会被标记为a类，而不管特定的租户. 办公室和工业通常是根据它的年代和设施的组合来分类的. 这些标签可能非常具有误导性，因为它们不能反映投资的风险状况.

商业地产收购的债务可能来自传统银行和信用合作社等多种渠道, 保险公司, 对个人而言, 为贷款机构提供证券化贷款池, 美国政府等等.

每种类型的债务资本都有自己的优点和缺点，选择正确的路线取决于你的资产策略. 这将是长期持有还是短期持有? 主要借款人是否有能力并愿意承担个人追索权? 物业是否有可靠的现金流，是否有必要重新开发或重新出租? 高杠杆还是低利率对借款人的策略或资产负债表更有利?

来源:马库斯 & Millichap调查指出,

绝大多数债务通常是由地方、州和国家银行提供的. 银行通常以关系为导向，更愿意根据与借款人关系的优点而不是房地产的优点来放贷. 由于这一点, 在与高净值、高流动性借款人打交道的交易中，银行能够提供比保险公司更高的杠杆金额.

银行收取适度的费用结构，但在借款人想要进行贷款再融资或提前收回票据时，不收取提前还款罚款.

类似于资产类别, 租赁类型的分类因产品类型和子市场的不同而不同，具有不同的含义. NNN租赁在多租户建筑中的含义与在单租户建筑中的含义不同，总租赁有许多变体. 每个人的真正意义 对物业的影响 只能通过仔细阅读每一份租约来确定吗. 下面的列表强调了典型的结构:

• 土地租赁. 土地租赁是最不言自明的分类之一. 土地所有者将土地租给租客，租客通常自费建造, 租期从10年到100年不等.
• 的租赁. 与土地租赁相对应的是租赁权益，也就是在土地租赁上建造的结构. 这些利益可以彼此独立地进行交易.
• 全服务总租赁. 全额服务总租赁是指租客支付租金，所有增加成本的风险都转嫁给房东，而租客支付固定金额的租赁. 尽管这些租赁结构简单，但由于对商业房地产的买家和贷款人缺乏吸引力，它们正变得越来越罕见.
• 修改后的总租赁. 类似于全服务总租赁, 修改后的总租契要求租户支付固定金额(服务除外), 比如公用事业, 哪些是传递给租户的.
• NNN租赁(多租户). NNN租赁受到投资者和贷款人的青睐，因为房东能够与租户组合分担成本上升的风险. 租户通常支付固定金额加上额外的租金，其中包括财产税, 财产保险, 公共区域运营费用(三个N). 而不是让租户在他们进来的时候按比例支付每一笔账单, 租赁合同规定，房东可以估计全年的租金总额，并根据租户的面积每月将租金退还给租户. 在年底, 或者在一年中的某些时候, 该账户与实际费用相一致，并由租户或房东一方进行调整，类似于住宅的托管账户付款. 在这些租赁中，房东通常只会安排和维护公共区域和房产的屋顶，而租客则安排自己的暖通空调和套房内的维修和维护.
  
  需要注意的是，并非所有多租户NNN租约都是相同的. 每个租户通常会就可控费用的上限(不包括财产税和保险)以及他们将偿还给业主的管理费金额进行谈判, 等.
• “绝对”NNN租赁(单租户). 绝对单一租户NNN租约要求租户每月向房东支付固定的费率和所有的物业税, 保险和维修费用由租客直接支付和控制，不涉及房东的参与. 这在肯德基、沃尔玛等国家租户租赁的建筑物中最为常见.
• NNN租约(单租户). 类似于单个租户的绝对NNN租赁, 租户承担物业维护的成本和责任，但通常情况下，财产税或保险由业主支付，并由租户偿还
• NN租约(单租户).NN租约经常出现在Family Dollar等租户出租的物业中，通常不包括一项或多项费用，如需要房东参与的屋顶或停车场维护.

另一方面，保险公司, 通过提供借贷者并为他们担保潜在贷款的通讯员提供贷款. 与银行不同, 保险公司不以关系为导向，倾向于根据房地产的价值和未来收入流的安全性做出贷款决定. 因此，他们通常不会借钱给空置的房产或高附加值的项目.

然而, 因为他们有较低的杠杆率和严格的房地产承销, 他们能够为项目贷款，而不要求借款人个人担保票据. 来自保险公司的债务通常利率较低，贷款发放费用适中, 但提前退休需要提前支付罚款.

代理放款人是银行和抵押贷款经纪人，他们为联邦全国抵押贷款协会或房利美等政府贷款项目充当代理人. FNMA贷款专门用于住宅抵押贷款，因此特别适用于商业房地产领域的多家庭收购. FNMA从银行购买带有特定参数的票据，以创造和确保市场的流动性，这样银行就可以继续为新的抵押贷款提供贷款.

这些票据在商业房地产中有一些最具吸引力的条款:低息, 高杠杆, 长期摊销和适度的预付费用. 这些贷款通常由美国政府担保，因此不需要个人追索权.

尽管现在它只占商业债务市场很小的比例, 在2007年底市场崩溃之前，商业抵押贷款支持证券(CMBS)是现金流动房地产贷款的主要提供者. 也称为债务抵押债券(cdo), CBMS贷款是对产生收入的财产的贷款池，作为在公开交易所出售的证券的抵押品. 十年的条款, 延长摊销期长达30年, 没有个人追索权, 在当时，激进的利率使得这些贷款对借款人非常有吸引力.

今天存在的CMBS贷款有许多相同的特征, 然而，与其他贷款选择相比，利率不再具有竞争力，限制了这一领域的增长. cdo的另一个显著缺点是无法提前支付票据, 并对资产进行了严格的限制，以保护股东的利益.

在商业贷款领域中，增长最快的部分之一是私人贷款机构. 这些人可以是来自高净值个人或家族理财室的任何人, 专门为提供商业资产贷款而成立的全国性非银行机构和投资基金. 由于当时的债务有限，这部分人从2008年经济衰退开始增长.

不仅有能力提供优先留置权债务, 私人贷款机构正在填补其他债务选择不敢冒险的空白. 他们为开发项目提供贷款, un-stabilized属性, 夹层债务, 过桥融资, 甚至参与股权高达项目成本的100%. 这些贷款的缺点是成本. 私人贷款机构收取高额的初始费用, 高利率, 偶尔还需要参与后端利润.

在极少数情况下，房产的卖方几乎没有债务，并且愿意为卖方提供融资. 大多数卖方融资方案本质上是短期的, 但偶尔也可以以略高于市场利率的价格获得自我摊销贷款. 这样的机会很难得, 但要为借款人提供一个有吸引力的融资解决方案, 没有评估或初始费用或预付罚款.

商业房地产的风险和风险暴露水平是多方面的. 有许多风险往往被低估和忽视, 还有一些被过分强调了. 这是投资者的预见能力, 价值, 并减轻那些决定他们作为投资者是否成功的风险.

一些投资者试图找出最安全的投资方式，结果却将自己暴露在他们没有预见到的其他风险中. 其他投资者, 轻松地承担各种风险, 但要将风险情况计入收购成本. 它是一种能够准确地进行这些计算的能力 在买家群体中保持竞争力 对于大多数合格的商业地产投资者来说，这是一个最大的挑战.

通常, 对风险缺乏经验和知识的买家在购买房产时得到了回报，但后来他们才意识到，他们没有考虑其他买家承认的风险.

值得注意的是，风险是主观的，取决于每个投资者的个人情况. 一个没有债务的大型家族办公室可能会很舒服地假设一笔短期贷款仍在单一的租户建筑上. 与此形成鲜明对比的是, 一个个人投资者用他或她的退休账户购买一处房产，不可能对这种风险进行定价，使自己成为有竞争力的资产买家.

在大多数房地产投资机会中，最直接的风险是 空置风险.

许多投资者关注的是租约到期, 租户续期的可能性和租赁市场时评估这一风险. 除此之外, 投资者还应评估租户本身以及他们在业务中面临的风险，这些风险最终也由房东分担. 这些风险通常会影响租户完成租赁条款的能力.

当房客搬走的时候, 必须评估一个新的因素:更换这些租金需要多长时间，以及更换这些租金需要多少费用? 这不仅仅是决定新房客何时入住的一个因素, 但更重要的是, 质量相当的租户能取代它们吗? 房东应该为租客的改善做出多少贡献? 子市场的租赁佣金是多少? 被取代的租赁结构类型是否仍在使用或市场已发生变化?

这些问题不仅决定了现金流, (或缺乏)，而是在租约变更时建筑物本身的价值.

租户是否会继续租用大型办公空间的风险, 拜访传统的零售商, 需要免下车服务, 甚至使用杂货店的所有风险都由房东与租户共同承担.

投资者必须很好地理解他们的子市场及其发展方向，同时做出假设，以消化这些风险.

对于要求业主承担部分或全部维护费用风险的租赁类型, 显而易见的风险包括机械故障和损坏. 然而，更大的风险是房东控制之外的问题，即“不可控制的风险”.其中包括 房产税 财产保险.

这些不在业主直接控制范围内的因素会影响利润, 或者没有. 正是因为这个原因, 市场正在转向要求租户分担这些风险的租赁结构.

在历史上的不同时期，浮动利率的吸引力或增强或减弱. 这类贷款将利率上升的风险转嫁给投资者.

与长期租赁(甚至是短期租赁但租赁市场疲软)的物业相比，短期租赁且租赁市场强劲的物业更容易应对这种风险.)

如前所述，商业贷款条款通常不是自我摊销的. 这是由于银行的规模和对利率波动的风险敞口. 典型的贷款机构将提供3至10年的期限，这意味着许多投资者将不得不在持有期间的某个时候进行再融资.

投资者不仅必须尝试对期限结束时的利率前景做出现实的假设, 而是他们的财产价值和新贷款对新价值的杠杆量.

犯罪, 交通状况，甚至红绿灯都可能影响商业物业的表现及其收取租金的能力. 还有一系列其他因素需要考虑，这些因素会影响子市场的租金，包括可能在持有期内建造的竞争性房产，这可能会导致租金下降.

典型的电力中心购物中心，主要零售商锚定, 规模较小的零售商通常要求签订共同租赁条款. 共同租赁条款可以允许租户在锚离开中心的情况下腾出或以降低租金的方式经营.

这一条款的其他变体是占用条款，如果该中心的占用率大幅下降，则允许类似的救济.

立法风险通常集中在特定的租户身上. 枪支商店、酒类商店、发薪日贷款机构等就是这样的例子. 这些租户中的许多人在租约中都有条款，如果立法机构通过一项法律，阻止他们继续正常经营，他们就可以搬走.

同样重要的是要注意某些产品类型, 比如零售业, 是否能够对一个子市场的变化做出反应 减少租金 和其他产品类型一样简单. 这是由于零售商在他们的地点投入了大量的投资，与他们支付的租金有关. 简而言之, 错误的地点就是错误的地点，即使它是免费的，而零售商只需要正确的入口, 租赁有限公司, 等.

考虑到上述所有风险和其他许多风险, 成功驾驭投资市场似乎是不可能的. 有经验的顾问和谨慎, 然而, 许多投资者发现，与其他形式的投资相比，他们更喜欢商业房地产. 下面列出了一些原因:

今天国税局的规定 允许投资者冲销物业改善后的折旧 . 这对投资者来说是一个税收优惠的结果，而房产仍在增值. 在这种情况下, 从税收角度来看，实际的改善在31年期间被冲销.5年. 这种税收优惠抵消了从房产中获得的现金，这有助于改善纳税后的投资者. 许多投资者实行所谓的成本分离，允许投资者分离物业的各个组成部分，如暖通空调，并在更短的时间内折旧，进一步提高效益.

另外, 许多所有权结构允许房产增值后通过所谓的1031交换(1031 exchange)转入另一处或多处房产，并推迟对增值部分纳税.

而传统证券的价值每分钟都在变化, 商业地产的变化需要更长的时间. 这使得投资者能够做出反应，并相应地调整他们的策略. 长期租期, 强租户混合, 长期或完全不负债都可以提高投资者在商业房地产中的地位的稳定性. 很少有其他投资工具可以为投资者提供这样的提前时间和机会来修改他们的投资计划 投资策略 当变化发生时.

投资商业地产的另一大好处是多元化. 虽然有一些事件会对整个市场产生负面影响，但还是有一些 特定的资产类型对各种风险的反应不同. 多样化的投资组合可以承受与市场相关的许多风险，并使投资者在购买额外资产时更具竞争力，因为他们的全球风险状况可能与专注于特定资产类型的投资者不同.

大多数投资者选择商业房地产的主要原因是其整体表现相对于一般股票市场. 从10年和20年的平均水平来看，对商业房地产投资者来说，市场的波动性和整体回报要比股市更好.

商业房地产的回报和风险一样难以识别.

在质量上有很大的差别 承保这些机会 哪些因素会直接影响所述回报的可靠性. 由于承销技术因子市场和市场条件而异，因此几乎没有标准化. 另外, 同一物业在同一时间点的承销，其广告回报率相差超过200个基点的情况并不少见. 这种差异主要是由于买家对收入流的评估与他们有能力或没有正确解释费用之间的差异. 对于新投资者来说，这是该行业最令人惊讶的方面之一.

评估商业地产价格的最简单、但也最具缺陷的系统是CAP费率. 它本质上是不考虑债务的财产的预期(不是历史)回报. 它也可以被看作是如果全部以现金和税前购买房产的回报.

计算公式是净营业收入除以CAP比率等于物业的价值.

使用这个模型的价值变化, 这是因为投资者决定净营业收入的方式不同. 有些包括当前租金(即使租户即将搬离), 而另一些人则承担预定的租金上涨, 但没有意识到. . 其他承保场景甚至假设租户会偿还他们实际不太可能偿还的费用(例如拖欠租金的租户无法实际偿还业主增加的房产税).

尽管如此, 尽管存在缺陷, CAP比率是大多数商业房地产投资界的主要估值模型.

如何确定CAP比率?

上限税率基本上是 风险回报 这取决于市场对这种风险的胃口. 它是上文所述的所有风险以及个人投资者情况的汇编.

内部收益率是一个更准确的真实回报的观点，考虑到在建议持有期间的各种情况. 计算内部收益率的最大挑战是假设销售价格. 正是这个假设在计算中具有最大的权重, 乐观的投资者或房地产专业人士是否会严重夸大. 内部收益率本质上是贴现现金流.

净现值(NPV)通常不用于商业房地产的评估. 简而言之, NPV根据投资者所要求的最低要求回报对预期现金流进行贴现. 一般来说, 在根据这个利率折现未来现金流之后, 如果项目显示净现值为正，则值得考虑.

现金换现金回报率本质上是给定年度内投资的现金与收到的现金之间的关系. 这是一种比较常见的计算回报的方法. 它也, 然而, 当一个大的空缺或其他变化迫在眉睫时，显示高的第一年现金回报是否会被误解. 重要的是评估和尝试预测持有期内每年的现金回报.

在过去, 商业地产领域的成功投资者都来自一种传承模式，即知识和资产代代相传. 进入市场的第二种方式是通过房地产专业人士，如经纪人，他们能够利用自己的行业知识为自己和合作伙伴寻找和获取机会.

根据特定项目的股权需求，与交易撮合者关系最密切的人偶尔也会获得股权机会. 由于证券交易委员会(Securities and Exchange Commission)的广告限制，这些机会通常被保留在一个紧密的网络中.

近年来，SEC的规定发生了变化. 这些新规定放宽了对投资行业的限制，允许对商业房地产机会进行一般广告宣传. 这使得更大一部分市场能够投资于商业房地产. 这些机会中的大多数仍然需要投资者的考虑 合格投资者 根据国税局的定义. 这条规则背后的逻辑是防止不知情的投资者进入不受监管的证券发行环境.

通过规则变更提供的额外机会为法规D提供了可供公众投资较小数量的产品. 这通常被称为众筹.

值得注意的是，据估计，80%以上的商业房地产投资涉及某种形式的合伙企业. 这是由于初期和整个持有期都需要大量的资本要求.

对于那些决心进入投资房地产没有合作伙伴, 较小的交易通常不低于1美元,000,000. 贷款环境, 同时不断发展, 通常只会为所购买资产价值的70%提供债务融资. 因此, 即使是最小规模的商业地产，典型的初始投资也在300美元之间,000元及500元,仅付首付款就得一万块. 另外, 银行通常要求借款人提供一份资产负债表，证明其净资产至少等于总资产的价值. 另外需要注意的是，由于购买价格较小, 的需求, 因此，属于这类资产的回报率通常低于资本要求较高(供求关系)的类似风险概况。

购买力不足100万美元的投资者通常会选择与合作伙伴一起投资. 即使拥有强大的购买力，也会经常加入合伙企业，作为分散资产风险的一种手段.

集资”网站 近年来是否使这些投资者更容易获得识别和融资机会. 使用这些方法时应格外谨慎，因为承销和广告是由具有不同经验和技能的个人完成的，而且该行业在很大程度上不受监管，缺乏一致性.

商业地产基金的成功不依赖于广告上的回报，甚至不依赖于历史回报(因为计算这些回报的方法是高度主观的)。. 基金的成功在很大程度上取决于基金高管的背景和经验以及资产管理团队的到位.

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